Pe scurt: înainte să cumperi un teren, verifici cartea funciară, destinația din documentele de urbanism, accesul, utilitățile și riscurile naturale. Un teren ieftin poate deveni scump dacă nu poți construi pe el sau dacă branșarea utilităților costă mult.
Terenul pare mai simplu de cumpărat decât o casă, pentru că nu ai instalații de verificat. În practică, problemele sunt mai greu de văzut: limite neclare, restricții de construire sau drumuri fără drept de trecere. Verificările de mai jos se fac înainte de avans.
Cartea funciară și limitele
Extrasul de carte funciară arată proprietarul, suprafața, sarcinile și eventualele litigii. Compară suprafața din acte cu cea din teren, iar dacă limitele nu sunt clare, cere o măsurătoare făcută de un specialist autorizat. Verifică și dacă terenul are număr cadastral și este înscris în cartea funciară, pentru că vânzarea fără aceste date poate fi blocată.
Destinația terenului
Terenul poate fi intravilan sau extravilan, iar destinația stabilește ce poți construi. Certificatul de urbanism, obținut de la primărie, îți spune ce se poate edifica, la ce înălțime și cu ce retrageri. Nu te baza doar pe ce spune vânzătorul sau anunțul.
- dacă terenul este intravilan sau extravilan;
- procentul de ocupare și înălțimea admise;
- retragerile față de vecini și față de drum;
- eventualele restricții, de exemplu zone protejate.
Accesul la drum
Terenul trebuie să aibă acces legal la un drum, notat în acte, nu doar o potecă folosită în fapt. Dacă accesul trece peste proprietatea altcuiva, verifică dacă există o servitute de trecere înscrisă. Fără acces, autorizația de construire poate fi refuzată.
Utilitățile și costul branșării
Apa, canalizarea, curentul electric și gazul pot costa mult dacă rețelele sunt departe. Cere de la furnizori informații despre posibilitatea și condițiile de racordare, înainte să cumperi. Dacă nu există canalizare, ia în calcul un sistem propriu și autorizațiile necesare.
Riscurile naturale și vecinătățile
Verifică dacă terenul se află într-o zonă cu alunecări, inundații sau apă freatică la mică adâncime. Un studiu geotehnic, cerut oricum la proiectare, arată cum se comportă solul. Vizitează terenul de mai multe ori, la ore diferite, și după o ploaie, ca să vezi cum curge apa.
Unde cauți oferte și informații
Pentru a compara terenuri și a înțelege cum se formează prețul, ai nevoie de surse care explică piața. Rubrica case și terenuri reunește materiale pe această temă. De asemenea, ImobiliarePlus explică piața imobiliară pentru decizii mai bine cântărite. Pentru încadrarea juridică a achiziției, discută cu un notar sau cu un avocat.
Ce urmează după ce alegi terenul
După alegerea terenului, urmează proiectul, autorizația de construire și bugetul de execuție. Cere un arhitect sau un proiectant să verifice terenul înainte de achiziție: el poate spune dacă ideea ta încape în regulile locale. Ține cont de forma terenului, de orientarea față de soare și de panta, care influențează fundația și costurile. Gândește și la etapa următoare, de exemplu o casă cu mansardă sau cu etaj, pentru că regimul de înălțime admis poate decide care variantă rămâne posibilă.
Întrebări frecvente
Pot construi pe orice teren intravilan?
Nu neapărat. Regulile de urbanism din zonă pot limita înălțimea, suprafața construită sau tipul clădirii. Certificatul de urbanism clarifică lucrurile.
Cine face măsurătorile?
Un specialist autorizat în cadastru, care întocmește documentația necesară pentru înscrierea corectă în cartea funciară.
Cât durează verificările?
Câteva zile până la câteva săptămâni, în funcție de cât de repede răspund instituțiile. Nu semna avansul înainte de a le primi.
Ia un caiet cu tine la fiecare vizită și notează ce ai văzut și ce ai întrebat: după trei vizite, diferențele dintre terenuri devin evidente.
